El cruce de demandas inmobiliaria consiste en comparar cada vivienda que entra con lo que busca cada comprador de tu cartera (precio, zona, tipo, dormitorios y superficie) y ordenarlos por encaje. Así sabes a quién llamar primero cuando entra un piso, en vez de buscar entre libretas, correos y hojas de cálculo.
Pongamos que entra en exclusiva un piso de tres dormitorios en Dénia por 245.000 € y tienes 200 compradores apuntados entre una libreta, el correo y un Excel. Si tardas dos días en encontrar a los cinco que encajan, quizá ya lo hayan visto en un portal. Aquí tienes qué datos pedir, qué criterios pesan más, cómo ordenar la lista y cómo avisar a tiempo.
Qué es el cruce de demandas en una inmobiliaria
Una demanda es lo que busca un comprador: cuánto puede pagar, dónde, qué tipo de vivienda, cuántos dormitorios y cuántos metros. Cruzar es ponerla frente a cada vivienda de tu cartera y ver cuánto encaja.
Se cruza en los dos sentidos. Cuando entra una vivienda, buscas qué compradores encajan. Cuando entra un comprador, buscas qué viviendas tienes para él. El primero es el más urgente: si tardas, tus compradores verán esa vivienda antes en un portal, quizá con otra agencia.
Antes de cruzar: una ficha igual para todos
Para que el cruce de demandas inmobiliaria funcione, todas las fichas tienen que tener los mismos datos y escritos igual. Si un comprador tiene presupuesto y otro no, o uno pide «Jávea» y otro «Xàbia», ningún método va a acertar. Pide lo mismo a todos:
| Dato | Cómo apuntarlo | Error típico |
|---|---|---|
| Presupuesto | Mínimo y máximo, en euros | Apuntar «unos 250» sin más |
| Zona | Ciudades escritas siempre igual | Jávea en una ficha y Xàbia en otra |
| Tipo de vivienda | De una lista cerrada: piso, chalet, ático… | «Casa» para todo |
| Dormitorios y baños | Mínimo, y máximo si lo hay | Dejarlo escondido en las notas |
| Superficie | Metros mínimos y máximos | No preguntarla |
| Plazo y financiación | Cuándo quiere comprar y si necesita hipoteca | No saber si va en serio |
Y mantenlas al día. El artículo 5 del Reglamento General de Protección de Datos pide que los datos personales sean exactos y estén actualizados, y que no se guarden más tiempo del necesario. Pregunta de vez en cuando si siguen buscando y da de baja a quien ya compró o no quiere seguir.
Qué criterios pesan más al cruzar
No todos los datos valen lo mismo. Este es un orden razonable, de más a menos peso:
- Presupuesto. Es el que más descarta. Deja un margen razonable hacia arriba (pongamos, un 10 %): un comprador puede estirarse por la vivienda adecuada, pero no indefinidamente.
- Zona. Ojo con las zonas cercanas: quien busca en Dénia quizá acepte Jávea, pero no Valencia ciudad. Pregúntalo y apunta esa segunda zona.
- Tipo de vivienda. A veces es flexible: un ático puede servir a quien pide piso. Pregúntalo también.
- Dormitorios y baños. Por debajo del mínimo, casi siempre es un no. Por encima, suele ser un «pero»: más precio y más metros.
- Superficie. Afina el encaje, pero rara vez decide por sí sola.
- Extras. Piscina, garaje, terraza o vistas. Úsalos para ordenar entre los que ya encajan, no para descartar de entrada.
Cómo ordenar y a quién llamar primero
Cada cruce te da una lista. Ordénala por encaje, no por antigüedad del contacto, y sepárala en tres grupos:
- Encaja en todo: llamada hoy. Son los que pueden visitar esta semana.
- Encaja con un pero: se pasa algo de presupuesto, está en una zona cercana o tiene un dormitorio de más. Llama y explica el pero; a veces es justo lo que le convence.
- No encaja: no llames. Un aviso que no encaja enseña al comprador a no cogerte el teléfono.
Dentro de cada grupo, adelanta a quien tiene más prisa o la financiación resuelta. Ese dato no lo da ningún cruce: lo sabes tú por la última conversación.
Avisar a tiempo y con permiso
El cruce no sirve de nada si avisas tarde. Lo ideal es llamar el mismo día que entra la vivienda, antes de que la vean en los portales. Un aviso útil lleva el precio, la zona, una foto y por qué crees que le encaja; vale más que un boletín con veinte viviendas.
Si avisas por email, que el comprador lo haya pedido o autorizado. El artículo 21 de la Ley 34/2002, de servicios de la sociedad de la información prohíbe enviar comunicaciones comerciales por correo electrónico que no se hayan pedido o autorizado expresamente, salvo a clientes con los que ya tienes una relación contractual, y en cada envío hay que ofrecer una forma sencilla y gratuita de darse de baja. Pide ese permiso al apuntar la demanda y guárdalo. Consúltalo con tu gestoría o asesor si tu caso tiene matices.
Después del aviso llegan la visita y, con suerte, la oferta. Lo contamos en la guía de gestión de visitas inmobiliarias.
Cómo lo hace Inmotalia: AutoMatch
En Inmotalia, el cruce lo hace AutoMatch, dentro del CRM, en los planes de pago. En la ficha de cada contacto apuntas sus «Preferencias de búsqueda»: tipo de búsqueda, presupuesto mínimo y máximo, ciudades preferidas, tipo de propiedad, dormitorios, baños y superficie.
Con eso, AutoMatch da a cada vivienda una nota de 0 a 100 para cada comprador, con reglas fijas: presupuesto, 35 puntos; zona, 30 si la ciudad coincide; tipo de inmueble, 15; dormitorios, 10, y superficie, 5. Descarta las viviendas que se pasan más de un 20 % del presupuesto máximo o que tienen menos dormitorios o baños de los pedidos. Como son reglas, sabes siempre por qué sale cada nota.
Junto a la nota, te da los motivos («Precio dentro del presupuesto», «Dormitorios en su rango», «Tipo de inmueble que buscaba», «Superficie adecuada») y los peros («Algo por encima del presupuesto», «Fuera de las zonas que pedía», «Algo justa de metros»).
Un ejemplo. Un comprador busca piso en Dénia, hasta 250.000 €, con 3 dormitorios o más y desde 90 m². Entra un piso en Jávea de 239.000 €, con 3 dormitorios y 98 m². Suma 35 por precio, 10 por dormitorios, 15 por tipo y 5 por superficie: 65 de 100. La zona no puntúa y sale como pero. Tú decides si le llamas: Jávea está al lado.
- Cuándo se calcula: al guardar una vivienda, cuando pulsas «Ejecutar» en la ficha del contacto y una vez al día.
- A quién avisa: por cada encaje del 50 % o más, te llega un email a ti, al administrador. Al comprador no le llega nada; tú decides a quién llamar.
- La zona cuenta si la ciudad coincide, así que escribe cada ciudad siempre igual en las viviendas y en las preferencias: Jávea o Xàbia, pero no las dos.
- En los informes ves cuántas coincidencias hay y cuántas tienen «Score alto (≥70%)».
Los extras, como la piscina o el garaje, los valoras tú al ordenar la lista. La puntuación de cada contacto, de 0 a 100, también es tuya: la pones a mano según cómo va la relación. Y no busca por radio ni por barrios: trabaja con las ciudades que apuntes.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una demanda en una inmobiliaria?
Es la ficha de lo que busca un comprador: presupuesto, zona, tipo de vivienda, dormitorios, baños y superficie. Cuanto más completa y mejor escrita esté, más fiable es el cruce.
¿Cada cuánto hay que cruzar las demandas?
Cada vez que entra una vivienda o un comprador, más una revisión periódica de los que siguen buscando. En Inmotalia, AutoMatch recalcula al guardar una vivienda, cuando pulsas «Ejecutar» y una vez al día.
¿Hay que avisar a todos los compradores que encajan?
No a la vez ni de la misma forma. Llama primero a quien encaja en todo y tiene prisa, y después a quien encaja con un pero, explicándoselo. A quien no encaja, mejor no escribirle.
¿Se pueden cruzar demandas con un Excel?
Con pocos compradores, sí: una fila por comprador y filtros por precio y zona. Cuando la lista crece, se vuelve lento, se desactualiza y no te dice por qué alguien encaja a medias.
El cruce de demandas inmobiliaria funciona con datos limpios, criterios claros y avisos a tiempo y con permiso. Si estás valorando programas, repasa cómo elegir un CRM inmobiliario o el mapa completo de qué es un software inmobiliario. Y si quieres ver AutoMatch con tu cartera, mira nuestro CRM inmobiliario para WordPress.
