Reservas directas alquiler vacacional: son las que el huésped hace en tu propia web, sin pasar por un portal ni pagarle comisión. Para conseguirlas, tu web tiene que enseñar el precio total, un calendario fiable, las condiciones y la forma de pago, y tienes que cuidar al huésped que ya reservó contigo para que vuelva.
No se trata de dejar Airbnb ni Booking. Aquí tienes cuánto ahorras, qué tiene que ver el huésped en tu web, cómo cobrar sin sustos y cómo recuperar al que repite sin saltarte las normas de los portales.
Qué es una reserva directa y cómo llega a tu web
Una reserva directa es la que cierras sin intermediario: el huésped elige fechas en tu web, acepta tus condiciones y te paga a ti. Te ahorras la comisión, pones tus normas y tienes los datos del huésped. A cambio, te toca cobrar, contestar dudas, gestionar cancelaciones y dar la confianza que antes ponía el portal.
El camino tiene cuatro pasos, y en cualquiera se te puede escapar la reserva: alguien te encuentra (busca tu agencia o la zona, o se lo recomiendan), ve la ficha en tu web, reserva y paga y, si todo va bien, vuelve.
Reservas directas alquiler vacacional: cuánto ahorras en comisiones
Airbnb cobra de dos maneras, según su página de ayuda sobre las comisiones de servicio de Airbnb:
- Comisión única. Sale entera de lo que cobras tú. La mayoría de los anfitriones pagan un 15,5 %, y otros, entre el 14 % y el 16 %.
- Comisión compartida. La mayoría de los anfitriones pagan un 3 %, y el viajero paga aparte la suya, de entre el 14,1 % y el 16,5 % del subtotal. Airbnb la está retirando poco a poco.
Pongamos una semana de agosto en una villa de Dénia a 320 € la noche: 2.240 € por siete noches, sin contar limpieza ni impuestos.
| Dónde reserva | Paga el huésped | Te quedas tú |
|---|---|---|
| Airbnb, comisión única (15,5 %) | 2.240 € | 1.892,80 € |
| Airbnb, comisión compartida (3 % para ti) | De 2.555,84 a 2.609,60 € | 2.172,80 € |
| Tu web | 2.240 € | 2.240 € |
Si esa semana entra por tu web, con la comisión única te ahorras 347,20 €; con la compartida, tú ahorras 67,20 € y el huésped, entre 315,84 y 369,60 €. En Booking y en el resto de portales, haz la misma cuenta con el porcentaje de tu contrato.
Pongamos que diez semanas así entran por tu web en un verano: son 3.472 € de comisiones que no pagas frente a Airbnb con comisión única. No es ahorro limpio: réstale la web y el programa de reservas, la publicidad si la haces, tu tiempo y lo que antes hacía el portal, como cobrar o aplicar la cancelación.
Qué tiene que ver el huésped en tu web antes de reservar
Tu web compite con la comodidad de los portales. Si al huésped le falta un dato, cierra la pestaña. Esta es la lista mínima:
| Qué tiene que ver | Por qué |
|---|---|
| El precio total antes de pagar | Noches, limpieza, extras e impuestos, sin sorpresas en el último paso. |
| Un calendario al día | Si una fecha sale libre y no lo está, pierdes al huésped. Conéctalo con los portales para reducir el riesgo de overbooking en alquiler vacacional. |
| Las condiciones | Entrada y salida, estancia mínima, máximo de huéspedes, fianza y cancelación. |
| Cómo y cuándo se paga | Qué parte al reservar, cuándo el resto y por qué medio. |
| Quién está detrás | Agencia, dirección, teléfono y número de registro de la vivienda. |
| Fotos reales y versión móvil | Lo que se ve tiene que ser lo que hay. Prueba la ficha en tu teléfono: si cuesta elegir fechas, cuesta reservar. |
Para fijar el precio de cada época del año, mira cómo poner precios por temporada en alquiler vacacional.
En la Comunitat Valenciana, parte de esta lista es obligatoria. El artículo 19 de la Ley 15/2018 de turismo, ocio y hospitalidad obliga a anunciar precios finales, con los impuestos incluidos, y, en las viviendas turísticas, a poner en toda la publicidad su localización exacta y su número de inscripción en el Registro de Turismo. Si dudas entre ese número y el del registro único de arrendamientos, lo aclaramos en su guía.
Cómo cobrar una reserva directa sin sustos
Fuera de los portales, el cobro es cosa tuya. Una forma sencilla de organizarlo:
- Una señal al reservar. Pongamos un 30 % por transferencia, con la referencia de la reserva en el concepto. No des la reserva por cerrada hasta que llegue.
- El resto, con fecha. Por ejemplo, un mes antes de la entrada o a la llegada, y que conste en las condiciones y en la confirmación.
- La fianza, aparte. Si pides una para posibles daños, di cuánto es, cómo se paga y cuándo se devuelve.
- La cancelación, por escrito y antes de pagar. Qué se devuelve y hasta qué fecha.
Una transferencia pide más confianza que un botón de pago. Pónselo fácil: cuenta a nombre de la agencia, sus datos a la vista en la web y una confirmación por escrito con todo lo pactado.
Cómo recuperar al huésped que repite sin saltarte las normas
El huésped que repite es la reserva directa más barata: ya conoce la casa y confía en ti. Lo que puedes hacer depende de dónde reservó la primera vez.
Si llegó por Airbnb o Booking
La política de uso fuera de la plataforma de Airbnb prohíbe pedir a los viajeros que saquen reservas en curso, futuras o recurrentes fuera de Airbnb, o animarlos a hacerlo, y ofrecer descuentos para reservar fuera. Tampoco deja usar sus datos de contacto para algo ajeno a su estancia.
Booking no te da el email real del cliente. Según su ayuda para contactar con tus clientes, ves un alias que termina en @guest.booking.com, y te pide que uses sus plataformas para hablar con ellos.
Así que nada de «la próxima vez, resérvame en mi web» en el chat del portal, ni de campañas con esos datos. Lo que está en tu mano es una estancia redonda y una agencia fácil de encontrar: el mismo nombre en todas partes y una ficha de empresa en Google al día.
Si ya reservó en tu web
Aquí los datos son tuyos, pero las ofertas por email también tienen reglas. El artículo 21 de la Ley 34/2002 de servicios de la sociedad de la información prohíbe los emails promocionales que no se han pedido ni autorizado. La excepción es quien ya fue tu cliente, si obtuviste sus datos de forma lícita y le ofreces servicios tuyos parecidos a los que contrató. Y tienes que darle una forma sencilla y gratuita de decir que no, al recoger sus datos y en cada email.
Con eso claro, prueba algo sencillo: en febrero, escribe a quien estuvo en agosto y ofrécele sus mismas semanas antes de abrirlas a todo el mundo. Apunta en cada reserva lo que sepas del huésped (niños, perro, llegada tarde) para que suene personal, y para el resto de la estancia tira de nuestras plantillas de mensajes para huéspedes.
Cómo lo resolvemos con Inmotalia
Inmotalia es un plugin de WordPress para agencias que alquilan por días y venden viviendas. Pone el motor de reservas en tu propia web, sin comisiones por reserva:
- La ficha de la vivienda. Enseña la galería, las «Condiciones de la estancia» (entrada, salida, estancia mínima y máxima, la cancelación y el número de registro), las «Normas de la casa», un calendario de seis meses con los días libres y ocupados, y el módulo de reserva.
- El precio. Lo calcula con las noches según tus tarifas por temporada, los extras, el IVA y el depósito. De serie vienen activos «Limpieza final», «Ropa de cama extra», «Transfer aeropuerto» y «Cesta de bienvenida».
- La reserva. Comprueba la estancia mínima y el número de huéspedes, enseña las normas de la casa y la política de cancelación de la vivienda y pide al huésped que marque que las acepta. Después crea la reserva con su referencia, bloquea esas fechas también en el calendario que leen los portales y avisa al administrador por email. El huésped ve su itinerario y puede añadirlo a su calendario.
- El cobro. Las formas de pago son la transferencia bancaria y el pago a la llegada. La reserva entra «Pendiente» y pasa a «Confirmada» si tienes activa la «Confirmación automática» o cuando los pagos que registras cubren el total.
- Los calendarios. Inmotalia lee los calendarios de los portales cada hora y bloquea esas fechas en tu web; así reduces mucho el riesgo de doble reserva.
- Los mensajes. Cada reserva tiene su bandeja: lo que escribes le llega al huésped por email, con respuestas rápidas como «Bienvenida» o «Info check-in». En los planes de pago, las «Automatizaciones» le mandan, por ejemplo, la dirección, el wifi y las instrucciones de acceso tres días antes de llegar.
Conviene saber dónde acaba. No hay cobro online: Inmotalia no acepta tarjetas ni pasarelas de pago, y tampoco reclama el resto del pago ni vigila los plazos. Al huésped no le llega ningún email de confirmación si no se lo escribes tú o, en los planes de pago, lo programas con «Nueva reserva creada». La política de cancelación se enseña y el huésped la acepta al reservar, pero si toca devolver dinero, lo devuelves tú. Y los portales ven tus reservas directas cuando vuelven a leer tu calendario, no antes.
Las reservas y los datos de tus huéspedes se guardan en la base de datos de tu WordPress, en tu servidor. Puedes probar el módulo de reserva en la demo en vivo y ver el resto en nuestro software de alquiler vacacional.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir a un huésped de Airbnb que la próxima vez reserve en mi web?
No. Las normas de Airbnb prohíben pedir o animar a sacar reservas futuras fuera de la plataforma, y también ofrecer descuentos para hacerlo. Si el huésped te busca por su cuenta y reserva en tu web, es una reserva directa.
¿El huésped tiene 14 días para desistir de una reserva hecha en mi web?
No. El artículo 103 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios deja fuera del derecho de desistimiento los servicios de alojamiento que no sirven de vivienda cuando el contrato fija unas fechas concretas. Lo que vale es tu política de cancelación, así que déjala por escrito antes de que pague.
¿Tengo que dejar los portales para tener reservas directas?
No. Los portales te traen a quien aún no te conoce; tu web, a quien ya te conoce o te busca. Eso sí, conecta los calendarios para no vender dos veces la misma noche.
Cada reserva que entra por tu web es una comisión que no pagas y un huésped que puede volver, si la ficha es clara, el cobro no deja dudas y respetas las normas de cada portal. Si quieres montarlo en tu propia web, mira nuestro software de alquiler vacacional para WordPress o pide una demostración.
