Un contrato de alquiler vacacional deja por escrito quién cede la vivienda y a quién, las fechas, el precio y la fianza, la ocupación máxima, las normas y la cancelación. En la Comunitat Valenciana, si la vivienda es turística, lo regulan las normas de turismo, no la Ley de Arrendamientos Urbanos, y tiene que llevar la referencia catastral.
Aquí tienes qué cláusulas poner, en qué se diferencia del contrato de temporada y cómo organizar la firma sin papeles. Fuentes oficiales consultadas el 6 de octubre de 2026.
Qué es un contrato de alquiler vacacional y qué ley se aplica
Es el acuerdo por el que cedes una vivienda completa y amueblada, por un precio, para una estancia turística. La Ley de Arrendamientos Urbanos lo deja fuera cuando la vivienda se comercializa en canales turísticos y está sometida a una normativa turística propia (artículo 5.e de la Ley 29/1994).
En la Comunitat Valenciana esa normativa es la Ley 15/2018 de turismo, ocio y hospitalidad. Su artículo 65 define la vivienda turística: completa, nunca por habitaciones, cedida con fines turísticos por 10 días seguidos como máximo al mismo inquilino y con informe municipal de compatibilidad urbanística favorable. Y exige la referencia catastral en la declaración responsable y en los contratos con los huéspedes.
El detalle está en el Decreto 10/2021, reglamento del alojamiento turístico en la Comunitat, que el Decreto-ley 9/2024 cambió en agosto de 2024. Para la inscripción, mira la guía de la vivienda turística en la Comunidad Valenciana.
Qué debe incluir el contrato, cláusula a cláusula
No hay un modelo oficial. La tabla junta lo que la normativa valenciana pide que conste o que se informe antes, y lo que conviene dejar atado para evitar discusiones:
| Apartado | Qué poner | De dónde sale |
|---|---|---|
| Partes | Quién cede (propietario o agencia gestora), con NIF y contacto, y el huésped, con nombre, documento y dirección. | Datos del titular antes de contratar (Ley 15/2018, art. 19.1.m). |
| Vivienda | Dirección, referencia catastral y número del Registro de Turismo. | Catastral en el contrato (Ley 15/2018, art. 65.1); el número, en toda la publicidad (art. 19.1.b). |
| Fechas y horas | Día y hora de entrada y de salida. | Si no se pacta, de 17:00 del primer día a 10:00 del último (Decreto 10/2021, art. 12.4). |
| Ocupación máxima | Número máximo de personas. | Superarla está prohibido (Decreto 10/2021, art. 37.2.b). |
| Precio y pagos | Total con impuestos, extras, señal y plazos de pago. | Precios con impuestos y señal a cuenta (Decreto 10/2021, arts. 9 y 14). |
| Fianza | Importe, de qué responde y cuándo se devuelve. | Consta al formalizar el contrato (Decreto 10/2021, art. 19). |
| Normas de la casa | Convivencia, horas de descanso, piscina, mascotas. | Aceptadas de forma expresa antes de alojarse (Decreto 10/2021, art. 37.5, añadido en 2024). |
| Cancelación | Plazos y cuánto se devuelve en cada caso. | Se pacta libremente y se informa antes de contratar (Decreto 10/2021, arts. 13.3 y 16). |
| Servicios | Limpieza, ropa, reparaciones y basura. | Se rigen por el contrato (Decreto 10/2021, anexo III). |
Suma una cláusula de protección de datos y avisa de que pedirás el documento de cada viajero para el registro de viajeros en SES Hospedajes. Y dale una copia al huésped: tiene derecho a los documentos que acrediten lo que contrató (Ley 15/2018, art. 16.b).
Pongamos una villa en Dénia, siete noches en agosto: entrada el sábado desde las 16:00, salida el siguiente antes de las 10:00, seis personas como máximo, fianza de 300 € devuelta la semana siguiente, menos los daños justificados, y cancelación gratis hasta 30 días antes.
Vacacional o de temporada: en qué se diferencian
El de temporada es otra figura: la LAU lo trata como arrendamiento para uso distinto del de vivienda, «por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra» (artículo 3.2), y se rige por lo pactado y, en su defecto, por la propia ley y el Código Civil (artículo 4.3).
| Diferencia | Vivienda turística (Comunitat Valenciana) | Temporada (LAU) |
|---|---|---|
| Duración | Hasta 10 días seguidos con el mismo inquilino | La pactada; con 11 días o más ya no es vivienda turística |
| Registro de Turismo | Inscripción obligatoria y número en los anuncios | No se inscribe como vivienda turística |
| Fianza | La que se pacte, para daños y ocupantes de más | Obligatoria: dos mensualidades de renta en metálico (art. 36.1) |
| Normas internas | Reglamento aceptado de forma expresa antes de llegar | Las que se pacten en el contrato |
El riesgo está en llamar temporada a lo turístico. La ley presume la finalidad turística si la vivienda se comercializa por canales turísticos, internet incluido (Ley 15/2018, art. 65.2). Y alquilar por temporada una vivienda inscrita como turística, dentro del periodo que declaraste turístico, es causa de baja en el Registro (Decreto 10/2021, art. 30.1.j, desde 2024).
Un caso típico: una familia pide 14 noches en agosto. Con más de 10 días seguidos no es vivienda turística (Ley 15/2018, art. 65.3.a), y si agosto entra en su periodo turístico declarado, un contrato de temporada te expone a esa baja. Consúltalo con tu asesor antes de aceptar.
Cómo organizar la firma sin papeles: antes de llegar o al dar las llaves
El contrato de alquiler vacacional se puede firmar antes de la llegada o al dar las llaves. Lo práctico es combinar los dos: lo que el huésped tiene que aceptar antes de entrar va por escrito con la reserva, y el contrato se firma al llegar.
Antes de la llegada
Con la confirmación, manda el precio, la fianza, la cancelación y las normas de la casa, y pide que las acepte por escrito, por ejemplo contestando al correo. Así informas de la cancelación antes de contratar (art. 16 del Decreto 10/2021) y tienes la aceptación previa de las normas (art. 37.5). Firmar el contrato entero a distancia exige un servicio de firma electrónica aparte.
Si la reserva entra por Airbnb, puedes pedir que firme un contrato, pero según la ayuda de Airbnb sobre contratos con los huéspedes, las condiciones reales tienen que estar en la descripción del anuncio y completas en el hilo de mensajes. Si no las diste antes de reservar, el huésped puede negarse a firmar y pedirte que canceles con reembolso completo.
Deja ese texto listo en tus plantillas de mensajes para huéspedes. Y si además mandas un check-in online para el alquiler vacacional, en la puerta te queda comprobar el documento y firmar.
Al dar las llaves
En la Comunitat, la vivienda turística tiene que tener servicio de recepción y no puede entregar las llaves con cajetines en la vía pública (anexo III del Decreto 10/2021, desde 2024). Si recibes tú al huésped, ese es el momento: lee el contrato en una tablet o un móvil, firma con el dedo y le das las llaves.
El orden, en cuatro pasos: reserva confirmada, con las partes, la vivienda, las fechas y el precio; normas y cancelación por escrito antes de llegar, con su aceptación; firma al llegar, en tu tablet o tu móvil; y contrato firmado y con fecha, guardado junto a la reserva.
Cómo lo resolvemos con Inmotalia
En los planes de pago, cada reserva tiene su contrato. Con «Ver contrato», desde la reserva, se abre el «Contrato de Arrendamiento de Vivienda Vacacional», numerado y generado con los datos de la reserva (partes, vivienda, fechas y precio) y unas cláusulas de base que no se editan.
Lo demás lo toma de la ficha de la vivienda: la capacidad máxima, la referencia catastral y el número de registro turístico, si los has rellenado, las «Normas de la casa» y la «Política de cancelación». La cláusula de legislación depende de dónde esté la vivienda: en la Comunitat cita la Ley 15/2018 y el Decreto 10/2021, y si la estancia pasa de 10 noches, la redacta como alquiler de temporada; antes de aceptar una reserva así, recuerda el riesgo de baja que te contamos arriba.
El día de la llegada, el huésped firma en tu tablet o en tu móvil, dibujando con el dedo en la pantalla. Se guardan la firma, la fecha y la IP, y la reserva queda «Firmado el …». Con la firma acepta todas las cláusulas, también las normas y la cancelación. Si después cambias la ficha, el contrato firmado se queda como estaba.
Lo de antes de la llegada también sale de la ficha de la reserva: con «Enviar enlace pre check-in» le mandas el formulario para sus datos y el tipo y el número de su documento, y en la bandeja de mensajes le escribes las condiciones y las normas, que le llegan por email. Si reservó en tu web, ya las vio en la página de reserva y marcó que las acepta.
Los límites, para que no haya sorpresas:
- La firma es un trazo dibujado en la pantalla, con su fecha y su IP. No es una firma avanzada ni cualificada.
- Se firma en tu dispositivo, al llegar. El contrato no se manda por enlace ni se firma antes, así que con una llegada autónoma, sin nadie que reciba, no hay firma.
- Las cláusulas de base no se editan, y el contrato no pone el importe de la fianza. Revisa con tu asesor si el contrato cubre lo que pide tu comunidad y entrega aparte, por escrito, lo que falte.
- Las reservas que entran por un portal o por teléfono no pasan por tu página de reserva. A esos huéspedes, mándales tú las normas y la cancelación antes de la llegada, y pide que las acepten por escrito.
- No se archiva un PDF firmado. «Descargar / Imprimir PDF» usa la impresión del navegador: guarda o imprime así tu copia y la del huésped.
El contrato va en los planes de pago, que tienes en planes y precios, y forma parte de nuestro software de alquiler vacacional para WordPress, con las reservas, el pre check-in y los mensajes en el mismo sitio.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio firmar un contrato de alquiler vacacional?
En la normativa valenciana que hemos revisado no hay un modelo oficial ni una firma exigida. Pero la referencia catastral tiene que constar en los contratos, y el huésped tiene que conocer la cancelación y aceptar las normas antes de alojarse. Un contrato firmado es la forma más sencilla de dejar constancia.
¿Cuánta fianza se puede pedir?
En una vivienda turística, la norma valenciana no fija cantidad: el depósito es el pactado, consta al formalizar el contrato y responde de pérdidas, daños y ocupantes de más (art. 19 del Decreto 10/2021). Se devuelve al final, menos lo justificado. En el de temporada, la LAU pide dos mensualidades de renta en metálico.
¿Qué hago si vienen más personas de las contratadas?
Superar la capacidad máxima está prohibido. Según el art. 37.5 del Decreto 10/2021, pides que cese o, si es grave, que abandone la vivienda; si no hace caso, avisas a la policía. Y si lo dejaste escrito, con el desalojo pierde lo pagado por la reserva.
¿Puede el huésped cancelar y recuperar todo lo que pagó?
Depende de la política de cancelación que le diste antes de reservar: la norma valenciana deja la cancelación a lo que pacten las partes (art. 13.3 del Decreto 10/2021). Y el desistimiento de 14 días de las compras a distancia no se aplica al alojamiento con fechas concretas (artículo 103 de la ley de consumidores).
En resumen: pon por escrito las partes, la vivienda con su referencia catastral, las fechas, el precio, la fianza, la ocupación, las normas y la cancelación; manda antes de la llegada lo que el huésped tiene que aceptar y firma el contrato al dar las llaves. Si quieres verlo con una reserva de prueba, pide una demostración. Y si tu caso tiene matices, como estancias de más de 10 días o viviendas fuera de la Comunitat, consúltalo con tu gestoría o asesor.
